Основанный на данных подход к поиску лучшей цены для вашего уникального объявления

Как хозяева Airbnb, только мы знаем все мельчайшие детали наших объявлений, которые делают их превосходными местами для проживания. Те вещи, которые нельзя отразить в описании, например, вид на закате или то, как со вкусом вы украсили помещение, следует учитывать при определении правильной цены, несмотря на множество инструментов автоматического ценообразования (включая собственный AirBnB). учитывайте только номера вашего объявления, такие как расположение и количество спален.

Это оставляет хозяевам Airbnb возможность самостоятельно оценивать свои объявления, с очень ограниченным пониманием того, как основные факторы могут повлиять на то, какой должна быть цена. В этой статье мы надеемся поделиться некоторыми из этих выводов, разобрав факторы, влияющие на прейскурантную цену. Мы используем подход, основанный на данных, на основе текущих данных о рынке Airbnb в Сиэтле, штат Вашингтон. Опираясь на эти данные, мы раскрываем как те факторы, которые, как вы, вероятно, уже знаете, оказывают большое влияние на цену, а также те, которые могут быть менее очевидны. Кроме того, мы можем понять ключевые статистические данные о том, насколько эффективны определенные функции. Например, все мы знаем, что увеличение количества мест в вашем объявлении может увеличить цену, но насколько? Будет ли удвоение размера жилья удваивать ожидаемую цену, или правда немного более нюансирована?

В этой статье мы представляем результаты исследования анализа данных, примененного к этой конкретной проблеме, таким образом, что вам не нужно иметь степень в области науки о данных, чтобы понять. К концу этой статьи вы получите ключевую информацию, основанную на данных, которая сделает вас более информированным хозяином при оценке вашего объявления.

Почему бы просто не использовать умный инструмент ценообразования Airbnb?

Длинная и короткая сторона этого заключается в том, что инструмент просто устанавливает слишком низкую цену. Чтобы получить некоторое представление о мыслительном процессе хозяев, Копенгагенская школа бизнеса (Nunes et. al. 2019) опросила около 90 хозяев Airbnb об инструменте интеллектуального ценообразования и записала их ответы. Среди хостов преобладает мнение, что инструмент устанавливает слишком низкие цены и не работает в пользу хостов. Тем не менее, хозяева признали, что инструмент дает им ссылку для установления цены и служит хорошим «вдохновением» или «отправной точкой». Газета подозревает, что инструмент обеспечивает низкие цены, потому что Airbnb получает прибыль от массовых транзакций (более высокая заполняемость), что более вероятно, когда цены низкие. Но высокая текучесть гостей — это больше работы для хозяина. Тем не менее, статья не углубляется в эту гипотезу.

Итак, теперь, когда мы увидели, что при использовании инструмента интеллектуального ценообразования Airbnb мы оставляем деньги на столе, теперь давайте рассмотрим, как мы можем лучше всего установить нашу собственную цену на основе наших уникальных объявлений.

С чего начать?

Чтобы получить приблизительную оценку того, сколько может стоить ваше текущее место на Airbnb, мы рекомендуем начать с калькулятора предполагаемого дохода Airbnb (Примечание: он отличается от инструмента интеллектуального ценообразования, о котором мы упоминали выше). Его можно найти по адресу https: //www.airbnb.com/host/homes. Используя количество мест и расположение вашего дома в городе, он дает приблизительную оценку ежемесячного дохода. По данным alltherooms.com, средняя заполняемость airbnb в Сиэтле составляет 46%. Это означает, что для того, чтобы получить цену за ночь, вы можете разделить оценку их месячного дохода на 14. Это даст вам надежную отправную точку, которую мы можем настроить в зависимости от нюансов вашего airbnb. Например, если предполагаемый ежемесячный доход от вашей собственности составляет 2400 долларов США в месяц, хорошее место для начала — 200 долларов США за ночь.

Набор данных

В этом анализе мы используем данные Airbnb за сентябрь 2021 года из Сиэтла, штат Вашингтон, полученные с сайта insideairbnb.com.

Проанализированный набор данных Airbnb Seattle состоял из двух частей: 1. Объявления и их детали. 2. Отзывы по каждому объявлению.

Если рассматривать количество отзывов как приблизительную оценку количества бронирований Airbnb и спроса на Airbnbs, мы можем построить график количества отзывов Airbnb и времени их публикации, чтобы понять, как спрос на Airbnb менялся с течением времени. На графике ниже мы видим, что спрос на Airbnbs в Сиэтле неуклонно растет в течение последних нескольких лет. К началу 2020 года произошел спад, предположительно из-за COVID, но спрос на Airbnbs снова быстро вырос, продолжая тенденцию роста до COVID. Таким образом, спрос на Airbnbs в Сиэтле высок как никогда и может продолжать расти. Красная линия представляет дату, когда наши данные были очищены.

Какие типы недвижимости существуют и за которые взимается самая высокая арендная плата?

Первый шаг — это владение собственностью, в которой гости могут остановиться. Естественно, роскошная недвижимость, такая как виллы и отели, связана с более высокими ценами. При неизменности всех факторов виллы, как правило, стоят на 165 долларов дороже, чем сопоставимые списки квартир, вероятно, из-за добавления уединения и дворового пространства.

Если вы еще не приобрели недвижимость, рассмотрите уникальный тип недвижимости, такой как дом на дереве или лодка, которые связаны с повышением цены примерно на 112 и 50 долларов соответственно, при прочих равных условиях. Гости будут платить высокую цену за возможность остаться там, где они обычно не могут! Сиэтл расположен на воде и имеет множество пристаней для яхт.

Если вам не нравятся странные свойства, не беспокойтесь! Наиболее распространенными типами недвижимости Airbnb в Сиэтле являются жилые дома и сдаваемые в аренду квартиры, поэтому вам не нужно полагаться на уникальный тип недвижимости, чтобы привлечь гостей. Вы даже можете оставить дом для себя и позволить гостям остановиться в гостевом номере или гостевом доме.

Насколько важно местоположение при определении цены за ночь?

Расположение играет важную роль в повышении стоимости недвижимости и привлечении большего количества гостей. Cascade, Downtown и Queen Anne — самые дорогие районы Сиэтла. В этих местах очень дорого жить из-за близости ко многим предприятиям, ресторанам, барам и другим туристическим местам. На приведенном ниже графике показано расположение листингов в Сиэтле.

Кроме того, при покупке недвижимости имейте в виду, что удаленность от центра города является еще одним ключевым фактором, влияющим на цену Airbnb. Поскольку центр Сиэтла является центром экономической, профессиональной деятельности и многих достопримечательностей, недвижимость ближе к центру города, как правило, дороже. За 1 км дополнительного удаления от центра цена листинга снижается примерно на 4 доллара.

Если ваше объявление находится в районе с повышенным спросом, например, в центре города, районе Королевы Анны и каскаде, вы можете максимально увеличить окупаемость инвестиций. Эти районы с высоким спросом могут привести к увеличению цен примерно на 30 долларов за ночь для сопоставимых списков по сравнению с остальной частью Сиэтла.

Как насчет вместимости недвижимости и ее влияния на определение цены листинга?

Еще одним важным фактором, влияющим на цену листинга Airbnb, является вместимость объекта. Помещения, спальни и ванные комнаты ценятся больше всего, поэтому, чем больше кроватей и ванных комнат в собственности, тем больше обычно стоит объявление. Дополнительная спальня и ванная комната связаны с более высокой ценой на 20 и 36 долларов соответственно, при этом остальные факторы остаются неизменными. Так что имейте в виду; Этот дополнительный читальный зал может быть отличным решением, когда в нем живете только вы, но многие гости путешествуют большими группами и могут использовать дополнительное пространство.

Хорошо. Теперь, когда у нас есть подходящее место для аренды, давайте поработаем над тем, как мы можем извлечь из этого максимальную пользу.

Что я могу сделать, чтобы увеличить цену за ночь в моем текущем объявлении?

Некоторым гостям требуется определенный набор удобств. Хотя они могут показаться вам не важными, некоторые удобства влияют на то, будет ли ваше жилье забронировано или нет. Тем не менее, эти удобства могут быть разницей для гостей, которые находятся на заборе между несколькими местами.

Кондиционеры, фены и гидромассажные ванны — все это удобства, которые можно добавить ко многим существующим предложениям Airbnb, и они имеют значительный рост цен, если учитывать другие переменные. Даже если это вещи, которые вам не нужны, другие часто предпочитают их в отпуске.

Показано, что размещение домашних животных на Airbnb приносит дополнительные 15 долларов за ночь. Тем не менее, следует учитывать, что размещение с домашними животными может привести к тому, что пространство станет грязнее, а также к дополнительному износу мебели.

Помимо этих удобств, одним из наиболее важных способов получения большего дохода является то, что вы как хозяин можете делать бесплатно.

Как бесплатно увеличить свою прейскурантную цену (и отзывы)

Одним из удивительных открытий в этом наборе данных является влияние небольших личных прикосновений на цену за ночь. Обеспечивая постоянное дружеское общение, вы обеспечиваете индивидуальный подход, который является одним из лучших моментов в аренде Airbnb. Этот личный контакт вносит свой вклад в весь опыт таким образом, что он может иметь значительную денежную ценность, точно так же, как мог бы феноменальный вид. Например, отправить сообщение о регистрации после первой ночи — отличный способ сообщить гостям, что вы заботитесь об их отдыхе. Просто поприветствовав гостя у двери, вы можете увеличить ожидаемую стоимость вашего AirBnB за ночь более чем на 15 долларов. Эффект от этих прикосновений ощущается позже, когда гости, получившие такой уровень обращения, оставляют первоклассные отзывы, привлекая еще больше трафика (и дохода) к вашему объявлению.

«Просто поприветствовав гостя у двери, вы можете увеличить ожидаемую стоимость вашего AirBnB за ночь более чем на 15 долларов».

Пока мы говорим об обзорах, давайте также коснемся того, какую информацию мы можем извлечь из анализа всего набора отзывов о объявлениях в Сиэтле. Приступая к этому анализу, мы выдвинули гипотезу о том, что хозяева, которые напрямую общаются со своими гостями, будут получать более положительные отзывы. Откуда мы знаем, какие хосты общаются со своими гостями? Мы используем конструкцию, согласно которой гости, познакомившиеся с хозяином, с большей вероятностью лично упомянут или поблагодарят хозяина в своем отзыве. Чтобы проанализировать это, мы сравнили настроение отзывов, в которых имя хоста упоминается, с отзывами, в которых его нет, и обнаружили, что отзывы, в которых упоминается хост, на 15 % более позитивны. Кроме того, мы видим, что в 40% отзывов хост упоминается по имени, что позволяет предположить, что общение может быть основным фактором отзывов. Таким образом, одна из лучших вещей, которую вы можете сделать, чтобы получить отзывы, — это общаться с вашим гостем на протяжении всего его пребывания, а затем связаться с ним и попросить оставить отзыв в конце.

Из этих отзывов мы можем узнать, что нравится и не нравится людям (и применить эти знания к нашим собственным объявлениям). Комментарии, чаще всего связанные с положительными отзывами:

  • Дружелюбный хозяин
  • Чистое пространство
  • Шаговая доступность до достопримечательностей
  • Укомплектованная кухня

И наоборот, комментарии, наиболее связанные с негативными отзывами:

  • Грязный
  • Неточный список
  • Скрытые платежи

Исходя из этого, мы умеем не экономить на уборке и общении.

Заключение

Сиэтл — отличное место для размещения Airbnb! Сиэтл является привлекательным городом как для туристов, так и для деловых людей, а его яркая культура на фоне Каскадных гор и Пьюджет-Саунд делает его прекрасным местом для жизни. Мы надеемся, что, облегчая информацию для хозяев, мы позволяем людям делиться с гостями своим кусочком Сиэтла, обеспечивая при этом отличные впечатления и зарабатывая на жизнь.

Основные выводы из этой статьи заключаются в следующем:

  • Независимо оценивая свой Airbnb, вы можете получать более высокий ежемесячный доход, чем интеллектуальный инструмент ценообразования Airbnb.
  • При ценообразовании вашего объявления важно учитывать ключевые факторы, такие как местоположение и количество спален, и при правильном рассмотрении они могут дать повышение до 50 долларов за ночь в совокупности.
  • Недорогие удобства, такие как фен и возможность проживания с домашними животными, — отличный способ привлечь больше гостей.
  • Бесплатные прикосновения, такие как приветствие гостя и его проверка, невероятно важны для получения положительных отзывов, которые могут увеличить заполняемость и ежемесячный доход.

Надеемся, что эта статья была вам полезна!

Выражаю особую благодарность моим соавторам по этому проекту: Сахару Осману, Саллиману Осману и Джошуа Суонсону, а также нашим наставникам Майку Мерриллу, Джине Су и профессору Тиму Альтхоффу.